投资的价值
投资标的类别丰富，与A股关联度低。
简介
房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。
起源
REITs起源于美国，截止2012年，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元，从美国REITs发展路径来看，REITs的投资品种一直不断创新。
从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。而根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型；二是抵押型；三是混合型。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相对较低。
从对All REITs指数风险收益特征分析可知，All REITs指数风险大体处于标普500和纳指100指数之间，对比沪深300指数看表现相对稳健，风险指标略低于沪深300，且与我国股市相关性较弱。因此，从资产配置角度出发，REITs资产可起到分散风险及稳定投资组合收益的作用。
同时，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的REITs将会有较好的表现。
此外，法律规定REITs 必须支付不少于90%的税后利润给持有人，其属于高派息品种。从统计来看，1972年以来，长期平均年化总回报率13.75%中年均派息收入约为8.3%。因此高派息是对周期系统风险的又一化解，也是REITs长期表现稳健的关键因素。
美国近期经济数据表现靓丽，加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金等数据显示美国房地产(尤其租赁市场)的企稳。因此，在08年次贷危机爆发以来REITs大幅下跌为其投资价值提供较好的安全边际以及近期租赁市场的升温提供更多的租金收入的背景下，财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等REITs具备较好的投资价值。
REITs运作模式三种类型
从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。
公司型REITs 是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。
契约型REITs投资者以委托人(受益人)的身份通过份额持有人大会，委托受托人(通常也是REITs管理人)行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同为基础行使各自的权利并履行义务。
公司形式REITs基本运作模式如下图，REITs通过在股票市场发行股票(IPO或者增发)募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。
根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型，属于直接拥有地产、其收入主要来源于旗下房地产的经营收入；二是抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产的部分租金和增值收益；三是混合型，即从事房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs。混合型REITs的重要性相对较低。
基本结论
因此，从整体看，当前美国房地产复苏势头(尤其租赁市场)已经比较明朗，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。作为资产配置品种，其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高分红、高流动性、高透明度等特征。加之其与股票市场相关性较小，我们建议对REITs进行长期配置，改善投资组合风险收益特征。
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