上周，万科又搞出了新鲜事。6月6日的佛山拍地，中冶和世茂开场就火力十足，却在竞自持环节败下阵来，就在保利一次性举牌报到100%自持时，进入了竞自持年限环节，万科一口气报出70年百分百自持，被业界戏称为“一下子把天聊死了”。

土地自持是个什么东东？

这是政府为了限制房价过快上涨，从供给端下手的一项政策。

所谓土地自持，根据北京市住建委2017年4月14日发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，是指在这样的土地上建造的商品房，应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致，一般也就是70年，而对外出租单次租期不得超过10年。

自持对于房企的资金压力要求特别大。房地产开发本身就是资金密集型的行业。而当前中国的房价租售比很低，一线城市租金年收益不到2%。这就意味着如果没有有效的模式，开发商们就会像以前那个笑话里说的那样，“炒房炒成房东”。

这项政策对房地产市场会造成什么样的影响？

短期内，这将减少新房的供给。由于大面积的自持是从去年开始，按照一年半到两年的开发周期，最快明年年初，新房减少供给就可能对房价造成影响。

其次，房地产企业将出现大面积的兼并重组。自持对于小企业的资金链来说是不可承受之重。万科等大房企，光靠100%自持这一手就能令小房企再也拿不到一块地。

长期内，如果形成了寡头垄断局面，房租未必会跌。2%的年收益率是这些新的包租公们无法容忍的。那么，可能会出现以下的两种局面：

其一，类似现在的房产销售市场，几家寡头联手将房租抬起来，使得年收益率达到4-5%的量级，甚至更高。

其二，开发商更多的打造高端物业，如养老地产等，以获取更高的回报率。而这会降低普通住宅租赁的供给，也会抬升房租价格。

当然，如果寡头垄断局面无法形成，那市场竞争将在长期内压制住房租的涨幅。如果真出现这种情况，当前持有物业进行投资的人们，就要头疼了。

当前，和万科们比着当包租公，恐怕意义不会太大。适当调低房地产在资产配置中的比重，对于控制组合整体风险而言，有着很大的必要。追求长期稳健的收益，才能避免在风雨中打湿了鞋子。

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