过去的一段时间里，房地产成为人们主要关注的对象。从去年到今年的两轮暴涨，再到过去数月间陆续开始的调控政策，再到北京近期的“九道金牌”加码调控，作为当前中国人最重要的资产，房地产时时刻刻牵动人心。
不可否认的是，当前中国房地产存在泡沫，甚至可以说是人类有史以来最大的房地产泡沫。是泡沫，总有破灭的时刻。那么，虽然我们可能无法估计泡沫真正破裂的时刻，但是我们能不能试着分析一下泡沫破裂的方式呢？
说到房地产泡沫破裂，香港和日本就是两个绕不过去的好例子。
香港楼市从大陆解放前后就开始上扬了，因为49年之后香港涌入了大量的人口，抬高楼价。此后，每10年间，楼市总有一次大的震动，但是大涨小回，从49年到97年香港回归之前，楼市整体上扬超过百倍。
97年香港回归之前，香港人赌大陆人来接盘，于是95-97年间炒房盛行，将小小的港岛炒成了天价。97年崩盘，不到10年间楼市整体跌幅70%，但是也只是跌回了95年前的价格。而又过了10年左右，楼市慢慢攀升，2012年前后就已经越过了97年的高点，现在已经比当初的高点超过了50%左右。
仅从香港的经验来看，其实没有发生真正的崩盘。因为房价迅速收复失地，这看起来更像是一次牛市中的大级别调整。除了买在最顶点的人可能需要跳楼，其他人大部分完整的度过了这次调整。在香港，“炒楼不败”仍然是个事实。
日本的情况就不大一样了。
日本房地产泡沫的开始，和香港类似。1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌。而上涨的节奏也比较类似，先缓涨，在泡沫结束前急涨。1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。这没有香港95-97年那一波飙升疯狂，但是泡沫破裂后，二者结局大相径庭。
日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。在这个过程中，与中国老百姓当前的心理预期不同的是，大城市跌幅明显大于中小城市。
直至现在，日本的房地产仍未结束跌势。
同样的开头，却没有产生同样的结局，这是为什么？
仅从这两个地区的情况来看，主要的差异在于购房需求。日本房地产体量远远大于香港，所以如果要同样支撑住房价，它的购房需求要远大于香港。
因此，二者不同的结局就很有道理了。日本的需求主要来自内需，即城市化和人口大幅度增长。而92年开始的下跌，货币政策的调整是短期的引子，长期的理由是人口的老龄化。据日本总务省2016年发布的人口推算结果显示，日本65岁以上老龄人口数量为3461万人、占总人口的27.3%，人数与比例均突破历史纪录。其中，65岁以上女性占女性总人口30.1%，首次超过三成，男性这一比例为24.3%。日本国立社会保障和人口问题研究所预测，到2030年65岁以上老龄人口的比例将达到31.5%。这个趋势仍在恶化，因此日本楼市在可预见的将来，恐怕仍然会走下降通道。
而香港背靠大陆，源源不断的需求从北而至，加上本身体量小，因此，虽然当初香港人预测的“大陆人接盘”在97年前未成事实，但是接下来的20年间，香港楼市就是靠着这个需求，顽强的从低谷里边爬出来，再攀高峰。可以预见的是，香港楼市未来将日益和大陆一线城市的楼市趋同，跟涨跟跌。
中国大陆的楼市和它们一样吗？
从香港和日本的经验来看，泡沫破灭都是以暴跌结束的。如果从日本经验来看，中国当前的人口结构和日本20年前非常接近，而生育率还要低于日本，老龄化的速度也快于日本。而且，中国的城市化已经达到了一定的程度。从长期来看，光靠所谓刚需，无法支撑起这样的价格。而中国大陆又不像香港，有源源不断的外需支撑这个市场。
但是，大陆的楼市和它们最大的不同，其实就是楼市本身和宏观经济以及政府的紧密度远高于这两个地区。而且，中国的楼市并非市场决定价格，而是政策决定价格。
一旦房价大幅下跌，对于财政、金融体系、宏观经济甚至社会稳定，都会有巨大的影响。大量的房东阶层，形成了巨大的利益群体，结合政府本身的需求，有着强烈维系房价的愿望。
一旦没有投资者源源不断的买房，改善型购房者和刚需支撑不住这样的体量。暴跌又不能被容忍的话，该怎么解决这个问题？
从近期北京的调控政策来看，其实这个答案已经呼之欲出。
当下的调控政策目的是“让住房回归居住本质”。让你住，不是让你炒，控制交易环节是最直接的。因此，估计未来政策的着眼点将会是控制投资需求，在交易环节设置更多障碍，让房地产泡沫随着时间流逝来化解。
越来越严格的限购是第一阶段的政策，将进水口掐到一个比较细水长流的状态。这其实是维系房价的一种方式。如果有效需求数量进一步减少，当前房价维系不住的时候，也许新出的政策就会是大幅度增加交易费用和难度。如果把交易费率提高到20%甚至30%如何？如果行政命令每人每年只能参与一次房产交易，超出不给过户如何？如果政策规定不满五年的房产根本不能销售如何？房地产只有拿到“房票”才能交易如何？
这就是所谓“关门打狗”了。不能交易，房价不会因此而下跌，只不过一下子就抽干了房地产市场的流动性。买不到，卖不出。
房价不跌，你欠银行的贷款就还得慢慢还，不想还了也卖不出去。抵押链条就不会断，金融风险就得到了化解。指望暴跌的买房人，也不可能买到低价的房产，还得是以现价买进。楼市就真正将超发的货币容纳其中，出水的龙头关了嘛。至于财政可能受到的影响，开征房产税即可。
想想当年的商品的“双轨制”？只要关住交易的阀门，短缺问题可以解决，泡沫有什么解决不了的？
从各方利益角度考虑，这种情况出现的概率要大于放任泡沫自行破裂。但是，这样对于当前用足杠杆买多套房投机的人来说，也许会是致命的。这种打击将是细水长流的，会像钝刀子割肉一样，长期伤害你的现金流。就像在香港泡沫刚开始破裂时，真正的“负资产”者将是赌徒和菜鸟。
觉得不可能？请回顾一下股指期货在15年8月至今的管制政策即可。最活跃的品种，交易量一下子就下降了98%。要做到这个，就需要一个小小的政策而已。商品房能交易也不过是20多年的事情，回到“居住本质”又有何不可？
所以，从资产配置的角度，对于随时可能抽干流动性的楼市，要控制杠杆和配置比重。房地产作为生息资产和居住要素，不能不配置，但一定要避免赌徒心态，以10年前的眼光，去豪赌今后的变化。尽量不要让自己有陷入困境的可能，这才是资产配置之道。
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