根据2015年年底的一份调查，中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，这比美国的两倍还多。2013年的数据显示，城市家庭住房资产占总资产比例为65%，农村家庭也达到了54%。也就是说，两年之内，房产在中国家庭总资产中的占比持续大幅上升。从理财的角度，如何分析这种现象呢？

首先，为什么房产在中国家庭总资产中的比例这么大？

原因有二。其一，中国的房子太贵。一线城市的房产，一套动辄成百上千万。现在就算三四线城市的房子，过百万的也非常正常。然而，中国家庭总资产扣除房子之后的数字又不算大，因而导致房产在中国家庭总资产中的比例很高。

其二，中国的房价在过去三十年中持续上涨。从1987-2016年,中国楼市房价整体上涨,其中有多次暴涨。从最近的十年数据发现, 2006年,北京平均房价是7375元/平方米,上海则是7039元/平方米。根据2016年的数据,十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%;上海房价总体上涨384.a6%、年均上涨17.6%。这还是以统计局的新建房屋平均价格来计算的，30年以来，由于新建房屋越来越靠城外，因此这个数字肯定是低估的。

房价增速远高于居民家庭其他资产的增速，这使得房产在中国家庭总资产中的比例不断提高。

然而，这样的家庭资产组合是否合理？

要解决这个问题，首先我们要回答一个问题，什么样的资产组合最为合理。根据经济学上的结论，绝大部分人都是风险厌恶者。这意味着，对一个家庭的资产组合来说，一般人更希望自己的总资产是在风险可控的情况下，实现资产的长期稳定增长，而非不顾风险，盲目的追求高收益。

这里的风险包含很多方面，如购买力风险、利率风险、汇率风险和流动性风险等。

我们来看看当前中国家庭总资产的情况。房产在中国家庭总资产中的比例达到七成，可能会带来什么样的风险？

第一，流动性风险。作为固定资产，房地产的流动性要远低于金融资产。在房地产大牛市中，这不是问题，但是一旦某天房地产市场整体掉头向下，则市场流动性会枯竭，无人接盘。无论是92年日本泡沫破裂，还是97年香港金融危机，到08年美国次贷危机，每轮危机中，房地产在流动性方面的问题总会给家庭财富带来重创。在美国日本等国家，房产在家庭总资产中的比例仅为中国一半。这种情况都会带来财富的大幅度缩水，可见房产在家庭总资产中占比集中度过高导致的流动性风险还是需要着重考虑的。

第二，利率风险。房地产是利率敏感性行业。当前，中国利率较低，按照世界上其他国家的情况来看，仍有一定下降空间，因此，当前利率风险不是中国家庭总资产的主要风险。但是，当利率逐渐上升的时候，这个风险将逐步暴露出来。

第三，汇率风险。国内的房子是以人民币计价的，当家庭资产组合中过大的比例是人民币计价的资产时，必然导致汇率风险。当人民币一旦陷入长期贬值的话，可能对中国家庭总资产带来比较大的冲击。

第四，债务风险。房产是高杠杆的资产，中国家庭负债的大部分比例，也是由于房产导致的负债。一旦家庭中出现各种各样的问题如人身意外、失业等，导致现金流出现问题，则房产带来的债务风险就可能会给家庭以毁灭性打击。

当房子的名义价格不断持续的上扬时，会给人们以错觉，即：房子永远上涨，而且它的上涨幅度会盖过这些风险，使人们丧失警觉。这也是当前为何许多家庭持有多套房产，但是没有现金流，日子过得紧紧巴巴的“千万富翁”大有人在。

不过，风险就是风险，不会因为你的错觉而消失。不动产的确是非常稳健的资产，在家庭总资产组合中也确实应该扮演重要的角色，但是占比如此之高，甚至在一些家庭中超过95%，这就非常可怕了。

综合考虑以上因素，可以针对当前的中国家庭组合提出相应的调整意见：

第一，应该将家庭资产进一步分散化以改善流动性风险。尤其对于持有多套房产的家庭，房产占总资产比例超过90%的家庭，应该适当持有流动性较强的金融资产，降低相关负债。

第二，配置相关寿险保单，以降低债务风险。当保障人身出现意外时，可以以保险金抵偿房产剩下的负债。

第三，全球资产配置。降低本币资产的配置比例，增加美元资产的配置比例，以降低汇率风险。如对不动产有心得，可以考虑配置海外房产，降低不动产配置的地域集中度。

房产，过去30年间中国家庭资产增值中最大的功臣。从这个角度看，它是天使。然而，时移世易。如果有一天，房产露出魔鬼的一面，我们也要提前进行预防。理财的角度就是，未虑成，先虑败。只有做好各种准备，才能令最差的经济情况出现的时候，我们也立于不败之地。

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