这位企业家我们称之为A先生。A先生在郊区拥有一套购买时价值5000万的大别墅，住着一大家子人，两位老人，靠别墅“凹人设”，直播开工作室卖货的弟弟和妹妹，自己的老婆孩子......
A先生和其他老板一样在公司经营中用别墅抵押贷款了大数约4000万出来，每月还着月供。
现在A先生的公司经营大不如前，现金流减少了。A先生想变卖别墅还上贷款算了。结果和房屋中介一打听，人都傻了，不仅最近交易冷淡。别墅的当下成交价格估计也就是3000万左右。这要是卖出去，房子没了，不仅还不上贷款，还要永远欠银行1000万，这可怎么办？
好在他找到了我们，我们家办联盟中的一个律师精通法拍房的流程和原理。并且在银行和法院都非常有合作关系。
中间的过程这里不能赘述了，这里的操作细节太多，是这个律师团队赖以吃饭的所谓”“核心竞争力”。
总之，一顿操作猛如虎。结果是这样的。这栋别墅在可控的范围内进入了法拍流程。因为提前律师帮助A先生搞的保房措施，第一次按当下的评估价的80%流拍，第二次在第一次的基础上再70%拍卖成功，被这位A先生的弟弟首付15%买下，成为了别墅的新业主。这个弟弟没有钱，其实就是A先生的白手套。到这里，大家可以放心了，别墅还在控制之内，全家人都不用搬走，接着奏乐接着跳舞。对银行的欠款也成功的从4000万变成了1800万左右，成功化债了？
有懂行的理财师朋友立即想起来了，还没完！A先生还欠银行2200万。对的！
房子卖了，债还是要还的，否则就是老赖。不要着急，银行将不良债权打包出售给专业的不良资产处置公司（AMC），由AMC来负责后续的债务追偿和资产处置。题外话，中国四大AMC，你知道吗？四大资产管理公司（AMC）是指 中国华融资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国长城资产管理公司 。这四家公司在1999年设立，主要任务是收购、管理和处置国有商业银行的不良资产，以维护金融稳定和促进经济发展。
那么，不良资产处置公司（AMC）如何处置呢？律师去办理。经过博弈和协商，这个价值2200的不良资产包，两折处理了。A先生付出了440万。A先生的债务从4000万成功降到了2240万，这才是成功化债了！
还有理财师提醒到：A先生的信用记录呢？对了，五年后自动恢复了。
有人就问了？那银行为什么配合呢？银行不是吃亏了吗？银行其实不吃亏，不良率下来了，又可以放贷挣钱了。别忘了，国家发行的十万亿特别国债给银行不就是用来化债的吗？
这些操作是不是，不可复制？歪门邪道？不是的，这个律师团队在去年一年就帮助客户操作类似案例1500多个，很多是二线三线房价腰斩的房产和别墅。当然，还有写字楼等这几年来过度贬值的资产。
基础知识：
拍卖前准备
案件进入执行阶段：债务人未能按时偿还债务，债权人向法院提起诉讼并胜诉后，判决生效，债权人向法院申请执行，法院执行局会对债务人的财产进行查封。
房产查封与公告：法院根据法律文书对被执行人的房产进行查封，执行法官会到房产所在地贴上封条，并向房产管理部门等相关单位送达协助执行通知书，限制房产的交易、抵押等行为。同时，法院会出具腾房公告、送达责令履行通知书、评估通知书。
房产评估：法院委托有资质的专业房地产评估机构对房屋价值进行评估，评估人员会综合考虑房屋的地理位置、建筑结构、面积、用途、市场行情等因素，确定房屋的评估价，以此作为确定拍卖起拍价的参考。
拍卖实施：
发布拍卖公告：评估完成后，法院会在司法拍卖平台等渠道发布拍卖公告，公告内容包括拍卖房屋的相关信息、拍卖时间、竞买人条件等诸多重要细节。根据相关规定，不动产拍卖公告期限一般为30天。
竞买登记：有意竞买者需在规定时间内办理竞买登记手续，通常需要缴纳保证金，一般法院会确定为起拍价的5%-20%。申请执行人可以不用预交保证金。
正式拍卖：在公告规定的时间和平台进行拍卖，竞买人出价竞拍。拍卖可以是一次性拍卖，也可以是多次拍卖。如果第一次拍卖流拍，法院会在30日内安排在同一法拍平台启动第二次拍卖，二拍的起拍价会在一拍起拍价的基础上降价，降价幅度不超过20%。拍卖成交后
成交确认：竞拍成功后，法院会出具成交确认书。
支付尾款：买受人需按照拍卖公告确定的期限交纳尾款，一般要求在10个工作日内付清。
解除查封与注销抵押：尾款交齐后，法院会出具拍卖成交裁定书，同时向有关单位发出协助执行通知书，解除房产的查封，并注销抵押。
房产过户：买受人拿着裁定书等相关材料到房管局缴税，办理房产过户手续，将房产过户到自己名下。
房屋交付：完成过户后，法院会协助进行房屋交付，买受人取得房屋的实际控制权。如果房屋未腾空，法院会要求原房主或占用人在一定期限内搬离，若其拒不搬离，法院会采取强制措施进行清退。
房产断供后，银行一般会按以下步骤处置：
初期催收：银行会先通过电话、短信等方式提醒借款人还款，一般会给予6次左右的催收机会，期间借款人会被收取罚息，罚息通常是约定贷款利率基础上加收50%，且按天计算。
协商解决：如果借款人确实存在短期资金困难，银行可能会与其协商，如延长还款期限、调整还款计划、给予一定宽限期等，帮助借款人度过难关。
起诉与冻结房产：若经过多次催收和协商，借款人仍持续断供，银行会起诉借款人，法院判决后，银行可将抵押的房子进行拍卖或变卖。
拍卖房产：拍卖所得款项将首先用于偿还银行的贷款本金、利息、违约金、诉讼费等相关费用。如果拍卖款有剩余，剩余部分将归还给借款人；若拍卖款不足以偿还银行债务，借款人可能还需要承担补足差额的责任。
债权转让：银行也可能将不良债权打包出售给专业的不良资产处置公司（AMC），由AMC来负责后续的债务追偿和资产处置。
银行大概能够收回的比例，因多种因素而异：
足额抵押且房价稳定时：若房产为足额抵押，且房价没有出现大幅下跌，在正常市场环境下，银行通过处置抵押物收回的金额通常能够覆盖大部分甚至全部贷款本息，清收回收率在悲观假设下预计不低于30%，实际清收回收率可能远高于此。
房价下跌时：当房价出现较大幅度下跌，抵押物价值缩水，银行收回的比例会受到影响。如2024年1-4月，全国法拍市场拍品成交折价率74.8%，即差不多是评估价的7.5折成交，这意味着银行可能只能收回贷款本息的75%左右，甚至更低。
特殊情况：如果房产存在其他问题，如产权纠纷、房屋质量问题等，银行处置房产的难度和成本会增加，收回的比例可能会进一步降低。
第一次拍卖（下称“一拍”）、
第二次拍卖（下称“二拍”）、
变卖三个程序。
一拍程序：动产在拍卖15日之前将进行公告，不动产或其他财产权在拍卖30日前进行公告。竞买人预先缴纳保证金（一般法院会确定为起拍价的5-20%）报名，申请执行人可以不用预交保证金。在公告程序届满之日，竞买人将进行竞价，如标的物在一拍竞价期间被最高价者竞得，则一拍宣告成交。如无人报名的，则一拍宣告流拍。
二拍程序：一拍流拍之后，法院会在30日内安排在同一法拍平台启动二拍。
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