7月1日晚，赵正宝老师开讲了《你的房子未来20年可能会下跌》公开课，这堂公开课共有近7000位学员一起在线学习。格局君特整理了精华文字版，方便更多人学习和复习。

今天的主题分为几个方向，第一个是国际大形势带来的大变局，二是中小城市房产临近20年大顶，三是你的房子未来可能二十年都是下跌的，它不涨就是下跌的。

房产投资的错误可能让你会损失未来二十年的黄金时光，我相信很多人也很关心的，因为你看到新闻媒体报道，很多地方在排队买房子很热闹背后的逻辑和原因，希望大家有所收获。





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国内外经济形势的变化分析

最近大家是否最近留意了，最近违约新闻特别多，大面积来袭。你工作或者生活当中发现很多地方要不回来钱了，坏账越来越多了。最近可以说是，金融的雷爆的越来越多。民间借贷包括现在各个私募出现很多问题，两千亿震惊全国，什么唐小僧、联壁我都没听过，但随随便便出来基本上就是几百亿的资金。

从6月份开始各位，一个月的时间，全国已经有46家网贷平台现在出现问题了，不是坏了就是清盘、提现困难等，大量的资金灰飞烟灭。这里面大多数的钱都形成坏账了，就扔的窟窿里，可能少部分钱被骗子们汇到国外，但大部分钱其实是进了很多高利贷或者各个金融链条的窟窿里。

那为什么这些爆雷的高峰期出现在2018年6月份？违约潮的大面积袭来背后是什么呢？

因为内外压力带来了整个资金链的这个大紧张。（这背后跟房产也是有巨大关系的）

第一、国家执行的是防范金融风险——降杠杆。

这个我在今年上半年的公开课当中给大家详细讲过，十九大开完后，我国定的一个非常重要的防范金融风险重大事情就是降杠杆。

什么是杠杆？杠杆就是债务，借了大量债务去发展经济。地方政府，企业，央企国企，金融机构等等，降杠杆就让他们降低这个借债率，降就是往下降对不对，降杠杆就是减少债务，过去借那么多债现在要还了。内部降杠杆是为了降低泡沫，本来泡沫就已经非常非常严重了。

第二、就是外部，外部就是美元升值。

美元在不停的升值，正常人民币也跟着升值，要不然很多资金往外面跑。加上贸易战对外贸的影响，同样造成了资金紧张。

内外两个因素造成了到处资金都比较紧张，到处就缺钱。特别是什么人缺钱？过去借了很多钱的人、公司、地方政府才会缺钱，听明白了吗？

你可能见过炒股票跳楼，还没有见过炒房子跳楼的，快了，用不了多久就可以见着了。出来混迟早要还的，记住这句话，不要盲目崇拜那些炒房子的。过去借钱越多的，现在越紧张。

随着美元加息引起的流动性恐慌，债市大面积违约，民间金融断崖下跌，违约潮的大规模来袭。股票市场的好公司也大幅下跌了，北上广深这样好城市的房价也下跌了。

可为什么到处缺钱，感觉二线城市房子好像还在涨？什么杭州成都到处排队。

因为房子流动性低，它卖不了，限购和限售已经卡死了房子根本卖不了。你看到排队都是因为那些城市的新盘开盘的量特别少，刚需人群又多。那其他的不能流动的，要么是不能买的人，要么是不能卖的房子，所以那1%就显得特别火爆。





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未来房子上涨的核心原因将不复存在


过去15年房价上涨的核心原因是什么？

第一个原因，人往城市走了，需求更多了。过去大量的人口转移到城市，然后需要住房。可是，是人到城市需求多了，房价就能涨成这样了？

举一个例子，原来这个房子50万块钱，现在这么多人到城市里来，有人出60万，70万，80万，90万，炒成现在900万了，需求变成了900万，是这样的吗？需求是拉动的，但需求拉不到这么高。

第二个原因，人均收入增加了。过去一个月1000块钱，现在平均一个月10000块钱，收入增加了，所以房价也要上涨，人均GDP增加了，人均产值增加了，购买力也增强了，房价也增长了。

第三个原因，货币超发。钱发行量越来越大，老百姓手里的钱没地去，大量的钱超发造成了房子的金融属性，房子多了一个属性叫金融属性，底下的都是居住属性。

过去15年房价上涨的核心原因就是货币的超发，如果没有这些货币的超发，房价根本就涨不到这儿，为啥？就没有这么多钱去炒作，去做保值增值。

16年来北上广深的一线城市的房价上涨是20倍。16年前就是2002年左右的房价是6000都不到，4000到6000就是平均房价。我2005年在北京长安街沿线看过5000块钱一平米的房子，现在那个位置8万，当时就在北京五棵松附近。

北上广深的房价上涨了20倍，全国GDP上涨了不到7倍。20年全国的GDP是上涨了7倍，就是人们的实际生活能力是上涨了7倍。

中国楼市的总市值现在是400多万亿，就是把中国全部楼市的价格加起来大概值400多万亿，是M2的2.5倍，是储备货币的15倍，货币发行量的45倍。

2007年M2是40万亿，就是货币流通是40万亿，2017年是167万亿，大家知道啥概念吗？就是十年之后翻了四倍，就是货币的流通量。银行理财所代表的影子银行从5300亿涨到30万亿，翻了60倍，整个货币发行量是非常惊人的，这个发行量是世界各个国家在这么短的时间内都是没有过的，可以说是没有过的。



问大家两个问题，第一个问题：如果这么多的货币，过去16年的发行量，这些钱没有进房子，它会去哪儿？

如果没有去房子，没有地方可去，只会去什么？只会去物价，物价就会飞涨。

就是如果这些钱没有进入房子，而是进了物价系统，那我们现在的物价将是现在的6到7倍。说白了我们现在所赚的钱都不一定够你生活了。

这些钱如果跑到实体，将会造成巨大的通货膨胀，通货膨胀一旦爆发，必然物价大规模上涨，各行各业的成本大幅上升，各行各业的成本都要大幅上升了。

现在的流通货币量是多少？现在我们的存款其实是很少的，存款只有26万亿的这种货币流通量。

第二个问题，这么多钱都跑到房子里，它能不能随便出来？

现在的流通货币量是多少？现在我们的存款其实是很少的，存款只有26万亿的这种货币流通量。

而现在这么多钱堆进这个市场里，整个房市堆了400多万亿。如果它能流通，如果炒房子或者投资房子的，随时都想出来，随时能出来会造成什么情况？

大家想想会造成什么情况？只要5%的人，只要400多万亿5%的资产量变现。知道什么情况吗？银行里就没有现金了，所有银行里老百姓的存款现金全被取光。只要有5%的人抛售量，将会占用全部货币，就是所有银行里的全部货币将会全部占用掉。

有人问，为什么当年要开这么大口，发行这么多货币呢？那不发行这么多钱呗。那会造成什么情况？其实还是有必要的，什么事情都是利弊，看待任何事物都是有利有弊的，每个事物都是两面性的，你不要站在一个完全绝对对和绝对错的角度去考虑，那就大错特错了。

现在的情况是资金再往房子里跑，这泡沫就不是400万亿了，就有可能变成800万亿。

既然房价上涨的核心原因是钱的超发，那未来货币还能不能超发？

你要认为未来货币还能超发，那房子一定涨，真的是房子一定涨，只要钱不停的超发，那房子一定涨，涨到一定程度就超级崩盘，就是这个结果。

影响房子的三大定律，人的需求，人均收入的增加，包括钱的超发。钱的超发决定了房价的绝大部分比例，大概60%-70%，只要钱超发，房子一定涨。你觉得未来钱是超发，还是不超发？

要想房子上涨很简单，货币继续超发才是根本，如果货币不超发，就靠人的需求的因素和人均收入的增速，可以明确的告诉大家，未来五年都涨不了。现在已经有泡沫了，已经超过了人的供给需求和人均收入增加的需求，这两点横在这儿，未来可能五到十年都消化不了现在的泡沫。

现在的问题就是钱超发不超发，你要觉得超发，你就赌房子，你要觉得不超发，你就别碰房子，就是这么简单。要想房价上涨，货币继续超发才是根本。货币还会不会超发，这一点必须搞明白，如果这点搞不明白，你永远将会失去机会。





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你的房子未来20年都是下跌的

先问大家几个问题：

你的房子能租出去吗？

有没有你的房子买了房子贷了房子租不出去的？

你的房子的出租回报率可以达到4%吗？

你小区入住率高吗？

晚上以后那个小区是亮灯还是黑灯？入住率低于30%吗？

你的城市人口是流入还是流出的？年轻人和工作劳力是流入还是流出？

你的城市人口基数大吗？人口基数在500万以下吗？

你的城市生产力发达吗？经济发达不发达，产业多不多，支撑产业多不多，工作机会多不多？经济有潜力吗？人均增长收入快还是慢的？

以上问题，符合超过一半的，你们家房子未来二十年下跌概率99%，你就等着托底吧。

说一个结论：中小城市的房产临近20年大顶。

中小城市的房产临近20年大顶。我就敢那么说，二十年大顶，不是一年两年三年五年，是二十年大顶。啥叫大顶？就有的还没到，可能还会稍涨涨；要么正好是顶部；要么就很多已经开始下跌了，在这个顶部区域。

其实过去半年多我一直这个观点，中小城市的房产临近二十年大顶，未来二十年都是下跌的。

政府去杠杆带来的是对房地产影响需求端，现在不让居民加杠杆了，首付第一套房贷包括后面杠杆全部提高了，不敢再增加家庭负债率了，避免居民加杠杆失控，企业融资端也难了，企业现在找银行借钱也没那么容易，货币M2已经降下来，货币M2是7-8%是从来没有过的，过去二十年从来没有过的货币开始收缩，再往后的问题人口问题。

现在很多家里现在基本上是两到三套房子，你儿子或者你女儿找的那个门当户对的也是两到三套房子，所以你们家孩子成家以后至少是五到六套房子。这就是十到十五年之后的事情，也是眼前的事情。你们家孩子现在啥也不用干，他一套房子都不用买，基本已经有五六套房子。

那么多老龄化带来的人口问题，小孩不缺房子。一线城市现在已经太拥挤了，北京上海广州人口都已经负增长了，除了深圳还在涨，人口全部都是流出的。一线城市人口慢慢流往二线城市了，现在自有化率这么高，房产税也要推出，这些政策其实全是怎么可能再让你爆涨，已经没有利好因素了。唯一的利好就是人均GDP比较低，人均收入还有提升空间，结合这几个因素，房地产基本上达到了一个大周期的顶部拐点区域。基本没有长期利好。

我说的是大格局，是站在未来十年二十年，不要跟我说，怎么我们这儿这个月还涨，未来二十年已经达顶了。

但是政府也不可能让房价快速跌，用行政手段控制住，让它不要快速跌，有意控制房价下跌速度，让它一点一点的，中国有特殊的行政手段，中国希望房价让它横在这儿。

掐住交易量不要跌或者缓慢下跌，让它消化随着收入增长消化消化，因为它下跌基本上也是这样的嘛，所以希望它有一个缓慢的过渡过去，中小城市的房子可能是二十年的事，大城市可能是五年。

如果房价再疯狂上涨，那最后很有可能出现一种情况是严重的下跌，完全有可能的，那有没有可能出现如果卡不住货币再发行就还往上上涨？那出现结果就，房价一下上升然后就下来了，再也管控不住了，如果现在再上涨就控制不住了，真的控制不住了。

所以，下跌是一个必然的过程，隐形缓慢过程，表面这个房价没动，其实已经跌了。现在燕郊、北京郊区其实已经跌很多50%，但是去银行发现估值还是在那儿。这就是隐形缓慢过程这意味着是一个漫长过程，这个漫长过程多久？做好二十年的准备吧。

最后你会发现，可能你感觉它没跌，但其实就是今天一百万的房子，二十年后还是一百万，这是最大的可能性。就是横在那个地方，你说有没有可能110万？有可能的，这个小波动咱就不说了。

所以说如果房产投资错误，会让你失去未来二十年，不涨就隐形的下跌。

中国货币超发的时代已经正式结束了。与此同时，与此相应我们的财富创造模式也将发生翻天覆地的变化。过去财富很简单，敢买房子就能赚钱，闭着眼睛敢买房子就行了，不用动脑子，敢买就可以赚钱基本靠这个赚钱的。

所以，如果你不明白未来的财富模式在什么地方，你终将失去未来二十年财富增长的机会。

郁亮万科年会已经说了，十年之后万科不再是地产公司。现在的地产公司都很紧张，都在找新方向。

这就是为什么这些万科、恒大、碧桂园、融创大的地产公司，都在开发新的领域了啊。他们看的我们清楚多了。